Setiap tahun, pemilik rumah atau tanah biasanya menerima Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan. Bagi sebagian masyarakat, PBB mungkin terasa sebagai pajak yang sederhana: memiliki rumah atau tanah, kemudian membayar pajaknya setiap tahun. Namun, secara hukum, persoalannya tidak sesederhana itu. Tidak semua tanah dan bangunan merupakan objek PBB yang sama, dan kewajiban membayar PBB tidak hanya ditentukan oleh siapa yang namanya tercantum dalam sertifikat.
Pajak Bumi dan Bangunan yang dikenakan atas bumi dan bangunan di wilayah perdesaan dan perkotaan saat ini merupakan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) dan menjadi salah satu jenis pajak yang dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota. Ketentuan tersebut secara tegas diatur dalam Pasal 4 ayat (2) huruf a Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD). Dengan demikian, ketika seseorang membayar PBB-P2 atas rumah yang dimilikinya di suatu kabupaten atau kota, penerimaan tersebut merupakan pajak daerah, bukan pajak yang dipungut oleh pemerintah pusat.
Siapa yang Menjadi Wajib Pajak PBB?
Pertanyaan paling mendasar adalah siapa sebenarnya yang diwajibkan membayar PBB. Jawabannya dapat ditemukan secara langsung dalam Pasal 39 UU HKPD. Undang-undang tersebut membedakan antara subjek pajak dan Wajib Pajak PBB-P2, tetapi dalam hal PBB-P2 keduanya memiliki cakupan yang sama. Subjek PBB-P2 adalah orang pribadi atau badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau memiliki, menguasai, atau memperoleh manfaat atas bangunan. Sementara itu, Wajib Pajak PBB-P2 adalah orang pribadi atau badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau memiliki, menguasai, atau memperoleh manfaat atas bangunan. Artinya, kewajiban PBB tidak semata-mata ditentukan berdasarkan kepemilikan formal, tetapi juga dapat timbul dari penguasaan atau pemanfaatan objek tersebut.
Ketentuan tersebut memiliki konsekuensi yang cukup penting. Seseorang tidak dapat serta-merta beranggapan bahwa hanya pemegang sertifikat tanah yang dapat menjadi Wajib Pajak PBB. Undang-undang secara eksplisit memasukkan pihak yang secara nyata mempunyai hak atas bumi, memperoleh manfaat atas bumi, memiliki atau menguasai bangunan, maupun memperoleh manfaat atas bangunan sebagai Wajib Pajak. Karena itu, dalam kondisi tertentu, pihak yang secara nyata menguasai atau memanfaatkan suatu objek dapat memiliki kewajiban PBB-P2 meskipun persoalan kepemilikan formal atas objek tersebut memiliki keadaan yang berbeda.
Sebagai contoh, seseorang memiliki sebuah rumah yang ditempatinya sendiri. Dalam kondisi tersebut, orang tersebut merupakan pihak yang memiliki dan memanfaatkan bangunan sehingga memenuhi kriteria sebagai Wajib Pajak PBB-P2. Hal yang sama berlaku terhadap badan usaha yang memiliki atau menguasai tanah dan bangunan yang menjadi objek PBB-P2. Dasar hukumnya bukan semata-mata karena terdapat tagihan atau SPPT yang diterbitkan pemerintah daerah, tetapi karena undang-undang menentukan siapa yang termasuk sebagai Wajib Pajak PBB-P2.
Namun, perlu diperhatikan bahwa tidak semua bumi dan bangunan otomatis menjadi objek PBB-P2. Pasal 38 UU HKPD menentukan bahwa objek PBB-P2 adalah bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan, tetapi terdapat pengecualian, antara lain kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan yang berada dalam rezim PBB yang dipungut pemerintah pusat. Undang-undang juga mengecualikan beberapa jenis bumi dan bangunan tertentu, termasuk aset pemerintah yang memenuhi persyaratan serta objek yang memang telah dipungut PBB oleh pemerintah.
Dengan demikian, memiliki tanah atau bangunan belum cukup untuk menyimpulkan bahwa seseorang pasti harus membayar PBB-P2. Pertama-tama harus dilihat apakah tanah atau bangunan tersebut termasuk objek PBB-P2 menurut UU HKPD. Setelah itu baru dapat ditentukan siapa pihak yang menjadi Wajib Pajaknya.
Bagaimana Besarnya PBB Ditentukan?
Setelah mengetahui siapa yang wajib membayar, pertanyaan berikutnya biasanya adalah mengapa dua rumah dengan ukuran yang hampir sama dapat memiliki tagihan PBB yang berbeda. Jawabannya berkaitan dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan kebijakan pemerintah daerah dalam menentukan dasar pengenaan PBB-P2.
Berdasarkan Pasal 40 UU HKPD, dasar pengenaan PBB-P2 adalah NJOP. NJOP tersebut ditetapkan berdasarkan proses penilaian PBB-P2 dan ditetapkan oleh kepala daerah. Undang-undang juga menentukan bahwa NJOP tidak kena pajak ditetapkan paling sedikit sebesar Rp10 juta untuk setiap Wajib Pajak. Apabila seseorang memiliki atau menguasai lebih dari satu objek PBB-P2 dalam satu wilayah kabupaten/kota, NJOP tidak kena pajak tersebut hanya diberikan atas salah satu objek PBB-P2 untuk setiap Tahun Pajak.
Namun, jumlah PBB yang harus dibayar tidak selalu dihitung dengan langsung mengalikan seluruh NJOP dengan tarif. UU HKPD menentukan bahwa NJOP yang digunakan untuk perhitungan PBB-P2 ditetapkan paling rendah sebesar 20% dan paling tinggi 100% dari NJOP setelah dikurangi NJOP tidak kena pajak. Besaran persentase tersebut kemudian ditetapkan melalui peraturan daerah sesuai dengan ketentuan yang berlaku. PP No. 35 Tahun 2023 memberikan pengaturan lebih lanjut mengenai mekanisme tersebut, termasuk bahwa dasar pengenaan PBB-P2 menggunakan NJOP setelah dikurangi NJOP tidak kena pajak dengan persentase antara 20% sampai dengan 100%.
Tarif PBB-P2 sendiri juga tidak ditetapkan secara seragam sebesar satu angka untuk seluruh Indonesia. Pasal 41 UU HKPD menetapkan tarif PBB-P2 paling tinggi sebesar 0,5%, sedangkan tarif yang berlaku di masing-masing daerah ditetapkan melalui Peraturan Daerah. Undang-undang juga mengatur bahwa tarif PBB-P2 atas lahan produksi pangan dan ternak ditetapkan lebih rendah daripada tarif untuk lahan lainnya. Karena itu, untuk mengetahui jumlah PBB yang benar-benar harus dibayar atas suatu rumah atau tanah, masyarakat perlu melihat Perda yang berlaku di daerah tempat objek tersebut berada.
Sebagai gambaran sederhana, misalnya suatu objek memiliki NJOP sebesar Rp500 juta dan NJOP tidak kena pajak sebesar Rp10 juta. Apabila pemerintah daerah menetapkan persentase dasar pengenaan sebesar 40%, maka dasar pengenaan PBB menjadi 40% dari Rp490 juta, yaitu Rp196 juta. Apabila Perda daerah tersebut menetapkan tarif PBB-P2 sebesar 0,2%, maka PBB terutang menjadi Rp392 ribu. Angka tersebut hanyalah ilustrasi untuk menjelaskan mekanisme perhitungan; tarif dan persentase yang sebenarnya harus mengikuti Perda di daerah tempat objek tersebut berada.
Penilaian NJOP juga tidak selalu dilakukan setiap tahun. Pasal 40 UU HKPD menentukan bahwa NJOP ditetapkan setiap tiga tahun, kecuali untuk objek pajak tertentu dapat ditetapkan setiap tahun sesuai dengan perkembangan wilayahnya. Ketentuan teknis mengenai penilaian PBB-P2 kemudian diatur lebih lanjut melalui PMK Nomor 85 Tahun 2024 tentang Penilaian Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan. PMK tersebut disusun sebagai pelaksanaan UU HKPD dan PP No. 35 Tahun 2023 untuk memberikan pedoman kepada pemerintah daerah dalam melakukan penilaian NJOP.
Kapan PBB Harus Dibayar?
PBB-P2 merupakan pajak daerah yang terutang untuk satu tahun kalender. Berdasarkan Pasal 43 UU HKPD, tahun pajak PBB-P2 adalah jangka waktu satu tahun kalender, sedangkan keadaan objek yang digunakan untuk menentukan PBB terutang adalah keadaan objek pada 1 Januari. Tempat PBB-P2 terutang adalah wilayah daerah yang meliputi letak objek PBB-P2 tersebut. Ketentuan yang sama ditegaskan kembali dalam Pasal 12 PP No. 35 Tahun 2023.
Artinya, kondisi objek pada awal tahun memiliki peranan penting dalam menentukan kewajiban PBB-P2 untuk tahun tersebut. Jika seseorang membeli rumah di tengah tahun, persoalan mengenai siapa yang menjadi pihak yang bertanggung jawab atas PBB dan bagaimana penyelesaiannya perlu dilihat berdasarkan ketentuan perpajakan daerah serta keadaan hukum dan administrasi objek tersebut. Dalam transaksi jual beli, misalnya, para pihak dapat mengatur pembagian beban pajak dalam perjanjian, tetapi pengaturan antara penjual dan pembeli tersebut tidak mengubah ketentuan mengenai siapa yang secara hukum berkedudukan sebagai Wajib Pajak menurut peraturan perpajakan.
Hal lain yang perlu dibedakan adalah PBB-P2 dengan BPHTB. Ketika seseorang membeli rumah, terdapat pajak yang berkaitan dengan kepemilikan atau pemanfaatan objek berupa PBB-P2, tetapi terdapat pula Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB) yang berkaitan dengan perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. BPHTB merupakan jenis pajak daerah yang berbeda dari PBB-P2 dan memiliki objek serta mekanisme pengenaan sendiri. Karena itu, seseorang yang membeli rumah dapat berhadapan dengan lebih dari satu konsekuensi perpajakan, tetapi bukan berarti seluruhnya merupakan PBB.
Pada akhirnya, pertanyaan “siapa yang wajib membayar PBB?” tidak cukup dijawab dengan kalimat “orang yang memiliki rumah atau tanah”. Secara hukum, Wajib Pajak PBB-P2 mencakup orang pribadi atau badan yang secara nyata mempunyai hak atas bumi atau memperoleh manfaat atas bumi, serta yang memiliki, menguasai, atau memperoleh manfaat atas bangunan, sepanjang objek tersebut termasuk dalam objek PBB-P2 sebagaimana ditentukan UU HKPD.
Besarnya PBB juga tidak ditentukan dengan satu tarif nasional yang berlaku sama untuk seluruh rumah. Dasar pengenaannya menggunakan NJOP, terdapat NJOP tidak kena pajak paling sedikit Rp10 juta, persentase NJOP yang digunakan sebagai dasar pengenaan berada dalam rentang 20% sampai 100%, dan tarif PBB-P2 ditetapkan oleh pemerintah daerah dengan batas paling tinggi 0,5%. Karena itu, jumlah PBB yang harus dibayar seseorang pada akhirnya bergantung pada nilai objek dan ketentuan daerah tempat objek tersebut berada.
Dengan memahami ketentuan tersebut, masyarakat dapat melihat bahwa PBB bukan sekadar tagihan tahunan yang muncul karena seseorang memiliki rumah. Di balik tagihan tersebut terdapat struktur hukum yang menentukan apa yang menjadi objek pajak, siapa yang menjadi Wajib Pajak, bagaimana nilai objek ditentukan, berapa bagian NJOP yang menjadi dasar pengenaan, serta berapa tarif yang dapat dikenakan oleh pemerintah daerah. Semua unsur tersebut memiliki dasar hukum sehingga besarnya PBB seharusnya dapat ditelusuri dari ketentuan perpajakan daerah yang berlaku.
