Menjual rumah merupakan salah satu transaksi yang nilainya cukup besar. Tidak mengherankan apabila banyak masyarakat bertanya apakah hasil penjualan rumah harus dikenai pajak. Sebagian orang bahkan menganggap bahwa karena rumah merupakan aset pribadi, hasil penjualannya sepenuhnya menjadi milik penjual tanpa kewajiban perpajakan. Di sisi lain, ada pula yang beranggapan bahwa seluruh nilai penjualan rumah akan dikenai Pajak Penghasilan dengan tarif progresif seperti gaji.
Kedua anggapan tersebut tidak sepenuhnya benar. Dalam sistem perpajakan Indonesia, pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, termasuk melalui jual beli rumah, pada prinsipnya memang dikenai pajak. Namun, pajak tersebut memiliki mekanisme dan tarif yang berbeda dengan Pajak Penghasilan atas gaji atau penghasilan dari pekerjaan.
Dasar hukumnya diatur dalam Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah beberapa kali diubah, terakhir dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023. Ketentuan mengenai Pajak Penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan diatur lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 beserta peraturan pelaksanaannya.
Mengapa Penjualan Rumah Dikenai Pajak?
Pada dasarnya, penjualan rumah merupakan bentuk pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Dari sisi perpajakan, transaksi tersebut dapat memberikan tambahan kemampuan ekonomi kepada penjual karena menerima uang hasil penjualan aset. Oleh karena itu, pemerintah mengenakan Pajak Penghasilan (PPh) Final atas penghasilan yang diterima dari pengalihan hak tersebut.
Berbeda dengan Pajak Penghasilan atas gaji yang dihitung menggunakan tarif progresif berdasarkan besarnya penghasilan kena pajak, PPh atas penjualan rumah bersifat final. Artinya, setelah pajak dipenuhi sesuai ketentuan, penghasilan tersebut tidak dihitung kembali dalam penghitungan Pajak Penghasilan tahunan.
Perlu dipahami bahwa objek pajaknya bukan rumah sebagai bendanya, melainkan penghasilan yang diterima dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Dengan kata lain, yang menjadi objek pajak adalah transaksi jual belinya, bukan kepemilikan rumah itu sendiri.
Namun demikian, terdapat beberapa jenis pengalihan hak yang memperoleh perlakuan khusus atau pengecualian sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan, misalnya pengalihan karena warisan atau hibah yang memenuhi persyaratan tertentu. Oleh karena itu, tidak semua perpindahan kepemilikan rumah otomatis dikenai PPh dengan mekanisme yang sama.
Berapa Pajak yang Harus Dibayar Saat Menjual Rumah?
Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016, PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui jual beli pada umumnya sebesar 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan. Yang dimaksud jumlah bruto adalah nilai transaksi atau nilai yang menjadi dasar pengenaan pajak sesuai ketentuan yang berlaku.
Sebagai contoh, Andi menjual sebuah rumah dengan harga Rp1.000.000.000. Maka PPh Final yang harus dibayarkan adalah:
PPh Final = 2,5% × Rp1.000.000.000 = Rp25.000.000
Pajak tersebut pada umumnya harus dipenuhi sebelum akta jual beli ditandatangani di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Bukti pembayaran PPh menjadi salah satu dokumen yang diperlukan dalam proses pengalihan hak atas tanah dan bangunan.
Selain PPh Final yang menjadi kewajiban penjual, transaksi jual beli rumah juga dapat menimbulkan kewajiban perpajakan bagi pembeli, yaitu Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). BPHTB bukan merupakan Pajak Penghasilan, melainkan pajak daerah yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD). Besarnya BPHTB dihitung berdasarkan nilai perolehan objek pajak setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang ditetapkan oleh pemerintah daerah.
Dengan demikian, dalam satu transaksi jual beli rumah dapat timbul dua kewajiban perpajakan yang berbeda, yaitu PPh Final yang menjadi kewajiban penjual dan BPHTB yang menjadi kewajiban pembeli.
Mengapa Penting Memahami Ketentuan Pajak Jual Rumah?
Masih banyak masyarakat yang mengira bahwa seluruh hasil penjualan rumah dapat langsung diterima tanpa kewajiban perpajakan. Sebaliknya, ada pula yang menganggap bahwa pajak penjualan rumah dihitung menggunakan tarif progresif seperti Pajak Penghasilan atas gaji. Kedua anggapan tersebut kurang tepat.
PPh atas penjualan rumah memiliki karakteristik tersendiri karena menggunakan tarif final sebesar 2,5% dari nilai bruto pengalihan. Dengan mekanisme ini, penghitungan pajak menjadi lebih sederhana dan memberikan kepastian hukum bagi para pihak yang melakukan transaksi.
Pemahaman mengenai ketentuan ini juga penting agar penjual dapat memperhitungkan biaya transaksi sejak awal. Dalam praktiknya, selain harga jual dan biaya notaris atau PPAT, kewajiban perpajakan juga menjadi salah satu komponen yang perlu dipersiapkan sebelum proses jual beli diselesaikan.
Pada akhirnya, penjualan rumah pada prinsipnya memang dikenai PPh Final karena dianggap menghasilkan tambahan kemampuan ekonomi bagi penjual melalui pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Sementara itu, pembeli memiliki kewajiban BPHTB sebagai konsekuensi atas perolehan hak atas tanah dan bangunan. Dengan memahami perbedaan tersebut, masyarakat dapat melakukan transaksi jual beli rumah dengan lebih baik sekaligus memenuhi kewajiban perpajakannya sesuai ketentuan yang berlaku.
Ringkasan Pajak Jual Rumah
Pertanyaan Jawaban Apakah jual rumah dikenai pajak? Ya. Pada prinsipnya pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui jual beli dikenai Pajak Penghasilan Final. Dasar hukum UU No. 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana terakhir diubah dengan UU No. 6 Tahun 2023, serta PP No. 34 Tahun 2016. Objek pajak Penghasilan yang diterima dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Berapa tarifnya? PPh Final sebesar 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan untuk jual beli pada umumnya. Siapa yang membayar? Penjual membayar PPh Final, sedangkan pembeli pada umumnya membayar BPHTB sesuai ketentuan UU No. 1 Tahun 2022 dan peraturan daerah yang berlaku.
