Ketika membeli atau menjual rumah, masyarakat sering menemukan dua angka yang berbeda untuk objek yang sama. Harga rumah di pasar mungkin mencapai Rp1 miliar, tetapi Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang tercantum dalam dokumen PBB hanya Rp700 juta. Perbedaan ini kemudian menimbulkan pertanyaan: jika NJOP seharusnya mencerminkan nilai jual tanah dan bangunan, mengapa nilainya tidak sama dengan harga pasar?
Perbedaan tersebut pada dasarnya bukan berarti NJOP salah atau pemerintah daerah bebas menentukan nilai tanah dan bangunan sesuka hati. NJOP memang berkaitan dengan harga pasar, tetapi keduanya bukan merupakan konsep yang identik. NJOP merupakan nilai yang ditetapkan untuk kepentingan perpajakan melalui proses penilaian yang diatur secara khusus dalam peraturan perundang-undangan.
Secara hukum, NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Apabila tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP dapat ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, nilai perolehan baru, atau nilai jual pengganti. Definisi tersebut saat ini ditegaskan dalam PMK Nomor 85 Tahun 2024 tentang Penilaian Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan.
Artinya, harga pasar memang menjadi salah satu sumber informasi penting dalam menentukan NJOP. Namun, pemerintah daerah tidak mengambil begitu saja harga penawaran sebuah rumah dari situs properti, kemudian menjadikannya NJOP. Penetapan NJOP dilakukan melalui proses penilaian PBB-P2 dengan metode dan prosedur yang telah ditentukan.
Hal ini juga ditegaskan dalam Pasal 55 PP Nomor 35 Tahun 2023. NJOP dihitung berdasarkan harga rata-rata transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Apabila data transaksi yang memenuhi kriteria tersebut tidak tersedia, penilaian dapat menggunakan metode perbandingan dengan objek sejenis, nilai perolehan baru, atau nilai jual pengganti.
Karena itu, apabila sebuah rumah dijual dengan harga Rp1 miliar, tidak otomatis berarti NJOP rumah tersebut harus Rp1 miliar. Harga transaksi individual dapat dipengaruhi oleh berbagai keadaan yang tidak selalu mencerminkan nilai rata-rata suatu kawasan, sementara NJOP ditentukan melalui proses penilaian terhadap objek pajak.
Perbedaan juga dapat muncul karena waktu penetapan NJOP. Berdasarkan Pasal 40 UU Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD), NJOP ditetapkan setiap tiga tahun, kecuali objek pajak tertentu yang dapat ditetapkan setiap tahun sesuai dengan perkembangan wilayahnya.
Dengan demikian, harga pasar dapat berubah lebih cepat daripada NJOP. Misalnya, pembangunan jalan baru, pusat perbelanjaan, stasiun, atau kawasan komersial dapat meningkatkan harga tanah dalam waktu relatif singkat. Namun, NJOP tidak otomatis berubah setiap kali terjadi perubahan harga pasar karena penetapannya mengikuti siklus dan proses penilaian yang ditentukan oleh peraturan.
Bagaimana Pemerintah Menentukan NJOP?
Untuk memahami mengapa NJOP berbeda dengan harga pasar, penting melihat bagaimana NJOP dihitung. PMK Nomor 85 Tahun 2024 memberikan pedoman teknis penilaian kepada pemerintah daerah. Untuk objek pajak umum, pemerintah daerah dapat menggunakan penilaian massal, termasuk dengan metode Computer Assisted Valuation (CAV) dan/atau Computer Assisted for Mass Appraisal (CAMA). Untuk objek tertentu, dapat digunakan penilaian individual dengan memperhitungkan karakteristik objek secara lebih khusus.
Dalam penilaian tanah, misalnya, pemerintah daerah dapat menentukan Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) dalam Zona Nilai Tanah. Sementara untuk bangunan, penilaian dapat memperhitungkan biaya komponen bangunan dan karakteristik bangunan tersebut. Dengan metode seperti ini, NJOP tidak hanya melihat berapa harga sebuah rumah pernah dijual, tetapi berusaha menghasilkan nilai yang dapat diterapkan secara konsisten terhadap objek-objek yang memiliki karakteristik tertentu.
Hal ini penting karena PBB-P2 bukan pajak atas transaksi jual beli rumah, melainkan pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan. UU HKPD menetapkan NJOP sebagai dasar pengenaan PBB-P2. Dengan kata lain, harga pasar menjawab pertanyaan berapa harga yang bersedia dibayar seseorang untuk membeli objek tersebut?, sedangkan NJOP digunakan untuk menjawab kebutuhan perpajakan, yaitu “berapa nilai objek yang digunakan sebagai dasar pengenaan PBB-P2?”. Keduanya berkaitan, tetapi memiliki fungsi hukum yang berbeda.
Menariknya, peraturan terbaru juga menyadari bahwa NJOP tidak boleh terlalu jauh dari perkembangan nilai pasar. Pasal 14 PMK 85 Tahun 2024 mengharuskan pemerintah daerah melakukan pengukuran rata-rata rasio perbandingan NJOP terhadap harga pasar dan/atau pengukuran tendensi sentral. Hasil pengukuran tersebut menjadi salah satu dasar untuk melakukan penilaian kembali dalam rangka pemutakhiran NJOP.
Ketentuan tersebut menunjukkan bahwa harga pasar tetap memiliki peranan penting. NJOP bukan angka yang sepenuhnya terpisah dari realitas pasar. Namun, proses untuk mengubah data pasar menjadi NJOP dilakukan melalui metode penilaian yang telah ditentukan.
Apakah NJOP Harus Sama dengan Harga Pasar?
Jawabannya tidak harus sama. Peraturan tidak menetapkan bahwa NJOP harus identik dengan harga transaksi suatu objek. Yang ditentukan adalah metode bagaimana NJOP diperoleh dan bagaimana NJOP tersebut digunakan sebagai dasar pengenaan PBB-P2.
Bahkan, setelah NJOP ditentukan, tidak seluruh NJOP selalu langsung menjadi dasar pengenaan PBB-P2. Berdasarkan Pasal 40 UU HKPD, NJOP tidak kena pajak ditetapkan paling sedikit Rp10 juta untuk setiap Wajib Pajak. Selain itu, NJOP yang digunakan untuk menghitung PBB-P2 ditetapkan paling rendah 20% dan paling tinggi 100% dari NJOP setelah dikurangi NJOP tidak kena pajak. Ketentuan teknis mengenai persentase tersebut diatur lebih lanjut dalam PP No. 35 Tahun 2023 dan PMK No. 85 Tahun 2024.
Karena itu, masyarakat perlu membedakan NJOP, dasar pengenaan PBB-P2, dan harga pasar. Ketiganya dapat memiliki angka yang berbeda dan masing-masing memiliki fungsi yang berbeda dalam sistem perpajakan.
Sebagai contoh sederhana, sebuah rumah memiliki harga pasar Rp1 miliar, sedangkan NJOP yang ditetapkan pemerintah daerah adalah Rp800 juta. Perbedaan tersebut tidak dengan sendirinya menunjukkan adanya kesalahan. Bisa saja nilai tersebut merupakan hasil penilaian berdasarkan transaksi yang tersedia, objek pembanding, karakteristik kawasan, serta metode penilaian yang ditentukan dalam peraturan. Selama penetapan dilakukan berdasarkan ketentuan penilaian PBB-P2, NJOP tidak wajib identik dengan harga jual rumah tersebut.
Namun, apabila perkembangan harga pasar menyebabkan NJOP semakin jauh dari kondisi aktual, pemerintah daerah memiliki mekanisme untuk melakukan pemutakhiran. PMK 85 Tahun 2024 bahkan secara khusus mengatur pengukuran rasio NJOP terhadap harga pasar sebagai salah satu dasar untuk menentukan apakah penilaian kembali diperlukan.
Dengan demikian, NJOP bukanlah “harga jual resmi” sebuah rumah. NJOP adalah nilai yang ditetapkan berdasarkan proses penilaian untuk kepentingan pengenaan PBB-P2. Harga pasar menjadi salah satu referensi penting dalam proses tersebut, tetapi bukan satu-satunya faktor dan bukan pula angka yang harus selalu sama dengan NJOP.
Perbedaan antara NJOP dan harga pasar karena itu merupakan sesuatu yang secara hukum dimungkinkan. Yang menjadi persoalan bukan apakah NJOP harus sama persis dengan harga pasar, melainkan apakah penetapan NJOP dilakukan berdasarkan metode, data, dan prosedur penilaian yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan. Inilah alasan pemerintah menerbitkan PMK 85 Tahun 2024, yang memberikan pedoman lebih rinci agar NJOP dapat mencerminkan kondisi objek pajak secara relevan dan dapat dipercaya.
Dasar hukum utama: UU Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah, PP Nomor 35 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, serta PMK Nomor 85 Tahun 2024 tentang Penilaian Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan. PMK 85 Tahun 2024 berlaku sejak 26 November 2024 dan mencabut PMK 208/PMK.07/2018.
