Penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan merupakan salah satu objek Pajak Penghasilan (PPh) yang dikenai tarif final. Berbeda dengan penghasilan yang dikenai tarif umum, PPh Final atas persewaan properti memiliki ketentuan khusus mengenai saat terutangnya pajak, besaran tarif, dasar pengenaan pajak, hingga pihak yang berkewajiban melakukan pemotongan atau penyetoran. Oleh karena itu, pemahaman terhadap mekanisme tersebut menjadi penting agar kewajiban perpajakan dapat dipenuhi sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Pengaturan mengenai waktu pemotongan, pemungutan, maupun penyetoran PPh Final pada dasarnya mencerminkan asas convenience of payment yang diperkenalkan oleh Adam Smith. Asas tersebut menjelaskan bahwa pajak sebaiknya dipungut pada saat yang paling memudahkan Wajib Pajak, yaitu ketika manfaat ekonomi telah diterima atau penghasilan telah menjadi haknya. Dalam konteks PPh Final, prinsip tersebut diwujudkan melalui penentuan saat terutangnya pajak berdasarkan terjadinya transaksi.
Secara umum, PPh Final atas persewaan tanah dan/atau bangunan terutang pada saat pembayaran dilakukan (cash basis) atau ketika penghasilan telah diakui sebagai utang dalam pembukuan (accrual basis), bergantung pada peristiwa yang terjadi lebih dahulu. Sementara itu, untuk transaksi tertentu seperti pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, ketentuan yang berlaku berbeda karena pajak wajib dilunasi sebelum penandatanganan akta atau dokumen yang menjadi dasar pengalihan. Perbedaan mekanisme tersebut menunjukkan bahwa pemerintah menyesuaikan saat terutangnya pajak dengan karakteristik masing-masing objek penghasilan.
Pengaturan mengenai saat terutangnya pajak tersebut bertujuan memberikan kepastian hukum sekaligus menjaga kepastian penerimaan negara. Dengan mengaitkan pemungutan pajak pada saat manfaat ekonomi direalisasikan, risiko keterlambatan pembayaran maupun potensi piutang pajak dapat diminimalkan.
Tarif PPh Final dan Dasar Pengenaan Pajaknya
Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017, setiap penghasilan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak orang pribadi maupun badan dari persewaan tanah dan/atau bangunan dikenai PPh Final dengan tarif sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan.
Yang dimaksud dengan jumlah bruto adalah seluruh nilai yang dibayarkan atau terutang oleh penyewa sehubungan dengan penggunaan tanah dan/atau bangunan. Dasar pengenaan pajak tersebut mencakup seluruh pembayaran yang berkaitan dengan transaksi persewaan, antara lain:
- biaya perawatan;
- biaya pemeliharaan;
- biaya keamanan;
- biaya penggunaan fasilitas; dan
- service charge,
baik pembayarannya dilakukan dalam satu perjanjian sewa maupun ditagihkan secara terpisah.
Dengan demikian, perusahaan perlu memperhatikan seluruh komponen pembayaran yang diterima dari penyewa agar dasar pengenaan pajak dihitung secara benar sesuai ketentuan perpajakan.
Setelah mengetahui tarif dan dasar pengenaan pajaknya, langkah berikutnya adalah menentukan siapa yang berkewajiban melakukan pemotongan atau penyetoran PPh Final atas transaksi persewaan tersebut.
Pada dasarnya, mekanisme pemenuhan kewajiban PPh Final atas persewaan tanah dan/atau bangunan bergantung pada status pihak penyewa. Dalam kondisi tertentu, pajak dipotong oleh penyewa sebagai Pemotong Pajak. Namun, apabila penyewa bukan pihak yang ditunjuk sebagai Pemotong Pajak, kewajiban tersebut beralih kepada pihak yang menerima penghasilan.
Siapa yang Wajib Memotong atau Menyetorkan PPh Final?
Apabila penyewa merupakan pihak yang ditunjuk sebagai Pemotong Pajak, penyewa berkewajiban memotong PPh Final sebesar 10% dari jumlah bruto nilai sewa sebelum pembayaran dilakukan kepada pemilik properti.
Kelompok pihak yang berkewajiban melakukan pemotongan meliputi:
- badan pemerintah;
- subjek pajak badan dalam negeri;
- penyelenggara kegiatan;
- bentuk usaha tetap (BUT);
- kerja sama operasi (KSO);
- perwakilan perusahaan luar negeri lainnya; dan
- Wajib Pajak orang pribadi dalam negeri yang secara khusus ditunjuk oleh Direktorat Jenderal Pajak.
Sebaliknya, apabila penyewa bukan termasuk dalam kategori tersebut, misalnya penyewa merupakan orang pribadi yang tidak ditunjuk sebagai Pemotong Pajak, mekanisme pemotongan tidak berlaku. Dalam kondisi ini, kewajiban untuk menghitung, menyetor, dan melaporkan PPh Final beralih kepada pihak yang menerima penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan.
Perbedaan mekanisme tersebut tidak mengubah besarnya pajak yang terutang, melainkan hanya menentukan pihak yang bertanggung jawab memenuhi kewajiban perpajakannya. Oleh sebab itu, sebelum melakukan transaksi persewaan, para pihak sebaiknya memastikan terlebih dahulu status perpajakan penyewa agar mekanisme pemotongan maupun penyetoran dapat diterapkan secara benar.
Pada akhirnya, pemahaman mengenai tarif, dasar pengenaan pajak, serta pihak yang berkewajiban melakukan pemotongan atau penyetoran merupakan bagian penting dari kepatuhan perpajakan. Dengan menerapkan ketentuan tersebut secara tepat, Wajib Pajak dapat mengurangi risiko kesalahan administrasi, menghindari potensi sanksi, serta memastikan kewajiban PPh Final atas persewaan tanah dan/atau bangunan dipenuhi sesuai dengan peraturan yang berlaku.
